时已入夏，但是大家的寒意并没有减退。最新曝出阿里大厂申请报备裁员7%，二手房挂牌年后一路走高。以青岛为例，2023年年后以来，从7万多一路飙升至9万多套，出售增多，成交在3-4月份升温后转淡。进入5月， 二手房单周成交量虽然较新房住宅更稳一些， 但绝对值也呈现走低趋势。

开盘不及同期 集中规模减弱

【资料图】

开盘量减少往年3-10月份为推盘高峰，4-7月份更是升势中的高峰，但是今年以来，除了3月份监控集中推盘量近30盘外，5月份月度计划集中推盘项目较之去年有所减少，保持在20盘左右。

不少项目选择顺销开售，即便报出集中节点推盘，也有部分提前锁客，积攒一段时间的客户量作为集中开盘量。从市场监控来看， 年后集中开盘比较好的有北岸绿茵城、中欧青特滨湖国际、崂山悦府等少数项目外，其他多数不敢报集中数据。

成交走低 主城区也不再理想

今年以来，青岛新房住宅整体成交持续走低。据青岛锐理数据统计显示， 2-4月份青岛商品住宅在3月出现一波高峰后，4月成交量不及2月份。5月前两周环比走低，预期也不佳。

主城区去年一直大户型改善领跑，年后崂山张村河板块大热，但是崂山近几个周的成交并不如3月份预期。市北区成交量也连续多周徘徊在一百套左右，个别周甚至跌至两位数。

市场来看，近郊区胶州上合、老城区以及即墨创智新区都出现6字头、7字头房源。主城区某热盘4-5月份也较之前出现约1000元/平的调整。

市场更是出现纯新盘尚未开放、开盘先引入渠道的情况， 也侧面反映对项目自身及后期市场缺乏信心。据房天下监控， 4-5月份不少纯新盘选择顺销首开，蓄客并不太佳，价格也选择低开。清栋促销、特价房送车位、工抵房等较以往更早开始出现。

近期，除了昆山、惠州降价关注度比较高外， 不止零首付，深圳、重庆甚至出现负首付的情况。

这些变相违规骚操作，实际以返现或者高评高贷方式实现。除了真实开发商降价返现外，高评高贷方式降首付实质变相增加了购房者的还贷压力。其实，回到青岛， 青岛也不乏通过高评高贷的方式包装成优惠价格给购房者。去年四季度顺城万科海潮云起一举雄起便得益于此。年后项目促销花样继续，但是热度明显不如去年底。年后近期部分项目再启首付5万起+2万送车位，或者置业送车位券等优惠，积极突破，正在路上。

豪宅扛鼎 谁主沉浮？

今年以来刚需项目基本哑火，近段时间连品牌房企刚需项目也退热，但是豪宅市场进一步升级，产品竞争白热化，更大、更好、更精、更舒适……一个更字代表了各个项目努力的方向与目标。更大面宽，无论是城阳的北岸绿茵城、北岸华府还是崂山的海信君玺、崂山悦府、鲁信有邻花园等，清一色的大面宽段进深。120平南向面宽做到10米以上， 143平南向面宽挑战14米多；大横厅开间从6米到7-8米尽在豪宅系列。更高，层高突破是今年豪宅普选。今年入市新房普遍层高做到3.1米及以上， 部分像北岸绿荫城、鲁信有邻花园直接挑战至3.6米单层层高。更舒适，架空层逐渐成标配。李沧森林公园持续热销，除了非常具有诱惑力的价格、贴身崂山地段以及大牌房企外，豪宅系列特色架空层打造全龄段园区休闲服务专区，也添彩不少。

项目专属会所形式在青特滨湖国际系列、青特缦云、绿地凤栖澜玥、崂山悦府、海信君玺等都有重彩着墨。游泳池、健身房、儿童娱乐区、4点半学堂、瑜伽室、茶室、24小时便利店、急诊药房等特色服务逐渐增多。

产品力时代，虽然整体行情偏弱承压，但是豪宅市场将产品向更精细化耕耘，以品质做传世之作，方能经历时间浪潮的洗礼。